POR QUE EU NÃO INVISTO EM IMÓVEIS
Mais trabalho, mais risco e menos retorno.
“A essência da gestão de investimentos é o gerenciamento de riscos, não o gerenciamento de retornos.” — Benjamin Graham, mentor de Warren Buffett
“Quem compra terra, nunca erra.” - Você provavelmente já ouviu esse ditado.
E, de fato, poucas coisas são tão glorificadas no mundo dos investimentos quanto a compra de um imóvel.
Mas neste texto quero te mostrar por que essa “conquista” não vem em primeiro lugar pra mim.
Key Takeaways
1. Liquidez - Tenho um primo com um imóvel avaliado em 1 milhão de reais. Tem uma empresa, precisa de capital de giro… está tentando vender o imóvel há dois anos. Deve no banco, paga juros altos e não consegue comprador. Não importa quanto vale seu patrimônio se você não consegue transformá-lo em dinheiro quando precisa.
2. Retorno - Além de ter o capital imobilizado, ele ainda tem despesas fixas: impostos, manutenção e segurança. É verdade que pagou barato há 20 anos, mas quando você ajusta pela inflação e soma os custos, percebe: O imóvel só valorizou o equivalente à inflação. Ele não ganhou dinheiro. Está empatando — por enquanto.
3. Custo de Oportunidade - E o dinheiro que está ali parado? Se o investimento inicial — mais o que foi gasto ao longo dos anos — estivesse aplicado em outros ativos, quanto teria rendido? Essa é a pergunta que quase ninguém faz.
Essa é a história do meu primo.
Meio azarado, não acha? Mas talvez você conheça uma versão diferente — a do seu primo, por exemplo, que foi sortudo: conseguiu vender rápido, teve pouca despesa e ainda lucrou bem mais do que a média com o imóvel que comprou.
A história do meu primo é azar. A do seu, sorte. Mas a história de todos os primos juntos se chama estatística — e ela não mente.
Quando somamos todos os casos, bons e ruins, o que sobra é a média. E essa média, na maioria das vezes, é o que você também vai ter.
Hoje, o preço médio de uma casa no Reino Unido é de cerca de £270 mil. Esse é o valor médio nacional — o que significa que estão incluídas tanto casas em Londres, que passam facilmente de £500 mil, quanto imóveis em regiões mais afastadas vendidos por menos de £100 mil.
Agora veja: em 2015, o preço médio era de £193 mil. Ou seja, sem sorte nem azar, só acompanhando a média, quem comprou uma casa há 10 anos por £193 mil hoje teria um imóvel avaliado em £270 mil.
Parece um bom negócio, certo? Mas vamos olhar com mais cuidado. De acordo com a calculadora de inflação do Banco da Inglaterra, £193 mil em 2015 equivalem a £268 mil hoje.
Isso significa que, na prática, quem comprou um imóvel há 10 anos e o viu valorizar até £270 mil não ganhou dinheiro real — apenas manteve o poder de compra.
E olha que estou simplificando. Essa conta ignora custos de compra, taxas, manutenção e reformas, além do tempo e energia gastos nesse processo. Também estou deixando de lado o possível rendimento com aluguel, que é outro universo cheio de variáveis e dores de cabeça.
Meu ponto é simples: na média, o resultado não é tão bom quanto parece.
Agora, existe sim quem consegue superar a média. E é aí que entra o empreendedorismo — que é completamente diferente de investir.
Quando você empreende no setor imobiliário, aplica não só o seu dinheiro, mas também tempo, conhecimento, estratégia e habilidade.
Você pesquisa, negocia, compra bem, reforma com eficiência, administra o aluguel e cria valor. E por isso, o seu retorno pode ser muito maior.
Mas nesse caso, você não é só investidor — é empreendedor. E o resultado vem da sua atuação direta.
Investir, por outro lado, é algo mais passivo. É aplicar o capital e esperar o retorno sem precisar colocar a mão na massa.
E é justamente por isso que eu prefiro não investir em imóveis.
Porque, se for pra investir de forma passiva, as estatísticas mostram que os imóveis rendem pouco acima da inflação e, muitas vezes, abaixo do mercado financeiro.
No meu caso, eu prefiro investir em ETFs globais de ações.
Não preciso de tempo, nem de experiência com reformas ou negociações. Preciso apenas do meu capital — que nem precisa ser grande.
Pra comprar uma casa, você precisa ter pelo menos 5% a 10% de entrada. Pra investir em ETFs, pode começar com £10 por mês.
Assim como qualquer pessoa, busco o melhor destino pro meu dinheiro.
Deixar numa conta poupança? Só o essencial pra ter liquidez e segurança.
Mandar pro Brasil pra “aproveitar” os juros altos? Melhor pensar duas vezes — já escrevi sobre isso e volto a esse tema em outro momento.
Colocar tudo em um único imóvel? Também não. Com um único ETF global, meu dinheiro está distribuído em mais de 3 mil empresas, de mais de 50 países, cobrindo todos os setores da economia, não apenas o imobiliário.
E o retorno esperado? Historicamente, cerca de 10% ao ano. Considerando uma inflação média de 2% a 3%, isso representa um retorno real de 7% a 8%.
E o risco? Claro que existe. Mas, com essa diversificação e um horizonte de investimento de longo prazo — 10, 15, 20 anos — esse risco tende a se diluir.
Crises como a de 2008 ou a pandemia de 2020 acontecem, mas são exceções, não a regra. Se, em 2015, você tivesse investido £193 mil em um ETF global, hoje teria mais de £550 mil.
Considerações finais
Ter um imóvel como moradia faz sentido, especialmente se você tem estabilidade profissional e planos de longo prazo no país onde vive.
Este texto compara a compra de imóveis como investimento, não como residência.
Imóveis podem funcionar como porto seguro em momentos de volatilidade no mercado financeiro, assim como a renda fixa.
Empreender no setor imobiliário pode ser muito recompensador — e eu até considero fazer isso no futuro —, mas é importante lembrar que exige muito mais tempo, risco e trabalho do que parece.
Em resumo:
Se eu tiver que escolher entre colocar todo o meu dinheiro em um único imóvel, dependente de um único mercado, ou investir globalmente, em milhares de empresas do mundo todo, com liquidez e simplicidade, a escolha é fácil. Fico com os ETFs.